Berlin, 10. September 2026 (JPD) Die befristete möblierte Vermietung zuvor dauerhaft vermieteter Wohnungen kann in einem Milieuschutzgebiet eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellen. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden und die Klage einer Grundstückseigentümerin gegen eine Untersagungsverfügung des Bezirksamts Neukölln abgewiesen. Nach Auffassung des Gerichts kann das praktizierte Vermietungsmodell die Zusammensetzung der ansässigen Wohnbevölkerung gefährden.
Die Klägerin vermietet in einem Wohngebäude in Berlin-Neukölln insgesamt 15 Wohneinheiten für Zeiträume zwischen drei und zwölf Monaten. Angeboten werden sowohl Einzelzimmer als auch ganze Wohnungen zu einer sogenannten All-In-Miete einschließlich WLAN, Heiz- und Betriebskosten sowie Möblierung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen nach den Angaben des Gerichts bei 32,63 Euro für Einzelzimmer und 23,26 Euro für ganze Wohnungen, während die gebietstypische Warmmiete ohne Möblierung 10,37 Euro beträgt.
Zeitvermietung kann Verdrängungswirkung entfalten
Das Bezirksamt Neukölln hatte der Eigentümerin mit Bescheid vom 22. Dezember 2025 untersagt, die Wohnungen weiterhin auf Zeit zu vermieten. Die Behörde wertete den Wechsel von der zuvor unbefristeten zur befristeten Vermietung als Nutzungsänderung, für die im Milieuschutzgebiet eine Genehmigung erforderlich sei.
Die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts bestätigte diese Auffassung. Die auf drei bis höchstens zwölf Monate befristete Vermietung möblierter Wohnungen sei grundsätzlich geeignet, die ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen. Daher liege eine milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung vor.
Nach Auffassung des Gerichts stehen die Wohnungen aufgrund des Geschäftsmodells insbesondere Haushalten mit Kindern sowie einkommensschwachen Haushalten, die das konkrete Milieuschutzgebiet prägen, nicht mehr in gleicher Weise zur Verfügung. Die Nutzungsänderung könne deshalb eine verdrängende Wirkung entfalten und den Zielen der Milieuschutzverordnung widersprechen.
Bauplanungsrechtliche Einordnung nicht entscheidend
Ob das Vermietungsmodell bauplanungsrechtlich noch von der bestehenden Baugenehmigung gedeckt ist, spielt nach Auffassung des Verwaltungsgerichts für die milieuschutzrechtliche Beurteilung keine Rolle. Entscheidend sei die mögliche Auswirkung der geänderten Nutzung auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Kammer hat die Berufung zugelassen, sodass die Entscheidung vom Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg überprüft werden kann.
