Frankfurt am Main, 21. Oktober 2025 (JPD) – Das Land Hessen hat vor dem Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main keinen Anspruch auf eine Vorschusszahlung in Höhe von rund zehn Millionen Euro gegen seine Vermieterin durchsetzen können. Nach dem am Donnerstag veröffentlichten Urteil ist das Land selbst für die Beseitigung großflächiger Innenputzschäden an einem gemieteten Verwaltungsgebäude in Fulda verantwortlich. Die im Mietvertrag enthaltene sogenannte „Dach-und-Fach-Klausel“ weise die Instandsetzungspflicht für den Innenputz dem Mieter zu.
OLG Frankfurt: Keine Vorschusszahlung für Innenputzschäden
Das Land Hessen hatte im Rahmen eines sogenannten Sale-and-Lease-Back-Verfahrens mehrere landeseigene Immobilien an eine private Gesellschaft veräußert und anschließend für 30 Jahre zurückgemietet. In dem Mietobjekt „Am Rosengarten“ in Fulda traten seit 2009 erhebliche Putzschäden an tragenden Wänden und Decken auf. Das Land forderte daraufhin von der Vermieterin eine Vorschusszahlung von rund zehn Millionen Euro, um die Sanierung auf eigene Kosten durchführen zu können.
Das Landgericht Fulda hatte die Klage abgewiesen, nun bestätigte auch der 14. Zivilsenat des OLG Frankfurt diese Entscheidung (Az. 14 U 103/20). Zwar treffe den Vermieter grundsätzlich die Pflicht, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, doch sehe der konkrete Mietvertrag eine hiervon abweichende Regelung vor. Die Beklagte sei nur für Instandhaltungen an „Dach und Fach“ zuständig, während die Verantwortung für den Innenputz beim Land liege.
Nach Auffassung des Senats falle der Innenputz nicht unter den Begriff „Fach“, der im Vertrag näher definiert sei. Gemeint seien damit konstruktive Gebäudeteile, die der Funktionsfähigkeit und Benutzbarkeit der Mietsache dienten. Der Innenputz sei dagegen lediglich ein „Überzug aus Mörtel“ und daher kein tragender oder funktionaler Bestandteil des Gebäudes. Für diese Auslegung spreche auch, dass der Außenputz an der Fassade ausdrücklich erwähnt und der Instandhaltungspflicht der Vermieterin zugeordnet werde.
Keine Verkehrssitte festgestellt – Revision möglich
Das Gericht sah keine Veranlassung für eine weitere Beweisaufnahme. Die Auslegung der Vertragsklausel sei eine reine Rechtsfrage, die von den Richtern selbst zu entscheiden sei. Eine behauptete Verkehrssitte, nach der die „Dach-und-Fach-Klausel“ auch den Innenputz umfasse, habe das Land nicht mit konkreten Tatsachen belegen können.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das Land Hessen kann mit einer Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof die Zulassung der Revision beantragen.
Aktenzeichen: OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 16. Oktober 2025 – 14 U 103/20
(vorausgehend LG Fulda, Urteil vom 12. Februar 2020 – 4 O 181/19)