Die Immobilienpreise in Deutschland starteten so in das Jahr 2025, wie sie das Jahr 2024 beendet hatten: mit einem Anstieg. Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erreichte im ersten Quartal dieses Jahres 180,5 Punkte und übertraf damit den Wert aus dem Anfangsquartal 2024 um 3,3 %. Gegenüber dem Schlussquartal 2024 verzeichnete der Index einen Zuwachs um 1,2 %.
Die dem vdp-Index zugrunde liegenden Zahlen werden seit 2010 Quartal für Quartal von vdpResearch erhoben. Sie decken die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.
Größter Treiber für den Anstieg der Preise im ersten Quartal 2025 waren die Wohnimmobilienpreise, die im Vergleich zu den ersten drei Monaten des Jahres 2024 um 3,6 % anzogen. Verglichen mit dem vierten Quartal 2024 betrug das Plus 1,2 %. Positiv – mit Steigerungen um 2,3 % auf Jahressicht und 1,0 % auf Quartalssicht – entwickelten sich auch die Preise für Gewerbeimmobilien, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen.
„Die Preisentwicklung zu Jahresbeginn ist positiv, sie sollte aber nicht überbewertet werden.“ Jens Tolckmitt
„Die Immobilienpreise in Deutschland konnten den Aufwind aus dem Vorjahr nutzen und sind durchweg mit Zuwächsen in das Jahr 2025 gestartet“, kommentierte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Allerdings sei zu berücksichtigen, dass einige potenziell marktrelevante Nachrichten erst gegen Ende des ersten Quartals aufgekommen seien. Diese bildeten sich noch nicht in den Indexdaten des ersten Quartals ab. Als Beispiele nannte er die drohenden Handelskonflikte sowie die Ankündigung schuldenfinanzierter Investitionen in Deutschland. „Die Preisentwicklung zu Jahresbeginn ist positiv, sie sollte aber nicht überbewertet werden.“ Zumal das Transaktionsvolumen noch verhalten sei – vor allem auf dem Gewerbeimmobilienmarkt. In den Monaten Januar bis März dieses Jahres hätte sich die Entwicklung der letzten Quartale bestätigt. „Abzuwarten ist aber, ob die Preise im zweiten Quartal die recht deutliche Aufwärtsbewegung bestätigen können.“
Wohnimmobilien: Deutliche Preissteigerungen bei Mehrfamilienhäusern
Das Plus bei den Wohnimmobilienpreisen in Höhe von 3,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal lässt sich insbesondere auf die Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser zurückführen, die in dem Zeitraum um 4,8 % zulegten. Das selbst genutzte Wohneigentum, zu dem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen, verzeichnete gegenüber dem Anfangsquartal 2024 einen Anstieg um 2,3 %. Auch beim Vergleich zum direkten Vorquartal fiel die Preisdynamik bei selbst genutztem Wohneigentum mit +0,7 % spürbar geringer aus als bei Mehrfamilienhäusern mit +1,7 %. Insgesamt ergab sich eine Erhöhung der Wohnimmobilienpreise um 1,2 % gegenüber dem vierten Quartal 2024.
Aufgrund der immer größer werdenden Wohnungsknappheit wiesen die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern zu Beginn dieses Jahres weiterhin Zuwächse auf: Die Steigerungsrate betrug 4,3 % auf Jahressicht. Gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, gingen die Renditen von Mietobjekten im Vorjahresvergleich um 0,4 % zurück – dies stellt den ersten Rückgang seit dem zweiten Quartal 2022 dar und sei, so Tolckmitt, auf die gestiegene Investorennachfrage nach Mehrfamilienhäusern und die damit einhergehenden Preissteigerungen zurückzuführen, die durch die Mietsteigerungen nicht vollständig kompensiert werden konnten.
„Die Herausforderungen in der Wohnungspolitik könnten für die neue Bundesregierung kaum größer sein.“ Jens Tolckmitt
„Der Mangel an Wohnraum wird immer größer. Für die neue Bundesregierung und das Bundesbauministerium könnten die Herausforderungen in der Wohnungspolitik kaum größer sein. Es bedarf dringend schnell wirksamer Impulse, mit denen der Wohnungsbau angekurbelt wird“, betonte Tolckmitt. Der Koalitionsvertrag enthalte dazu vielversprechende Ansätze. „Was am Ende zählt, ist die Umsetzung und das Ergebnis. Wir wünschen der neuen Bundesbauministerin Verena Hubertz viel Erfolg und freuen uns auf den fortgesetzten Austausch und die Zusammenarbeit mit ihr und dem Team des Bauministeriums.“
Wohnen Top 7: Höhere Preisdynamik als im gesamten Bundesgebiet
Verglichen mit dem gesamten Bundesgebiet stiegen die Wohnimmobilienpreise in den Top 7-Städten im Anfangsquartal 2025 noch etwas dynamischer an: Im Durchschnitt verteuerten sich Wohnimmobilien in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart um 4,6 % im Vergleich zum ersten Quartal 2024.
Unter den Top 7-Städten zogen die Preise für Wohnobjekte am stärksten in Frankfurt am Main und Köln auf Jahressicht an (jeweils +5,2 %). In Stuttgart fiel der Zuwachs mit 1,9 % am geringsten aus. Auch auf Quartalssicht konnte Baden-Württembergs Hauptstadt mit einem Preisanstieg von 0,9 % nicht mit der Entwicklung der anderen sechs Metropolen mithalten: Im Durchschnitt war für die Top 7-Städte eine Wachstumsrate von 1,8 % festzustellen, wobei sich Frankfurt am Main mit +2,6 % und Berlin mit +2,0 % an die Spitze setzen konnten.
In allen sieben Metropolen zogen die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern weiter an – im Durchschnitt belief sich das Plus auf 4,4 %. Köln wies dabei mit 2,4 % das geringste Mietwachstum auf. Demgegenüber war die Steigerungsrate in Deutschlands Hauptstadt mit 4,9 % mehr als doppelt so hoch. Dahinter folgten Frankfurt am Main und Stuttgart mit einem Anstieg der Neuvertragsmieten von jeweils 4,7 %. Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Liegenschaftszinsindex, gingen in den Top 7-Städten durchschnittlich um 0,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal zurück, wobei sich eine recht hohe Spreizung zeigte: Während Köln mit -2,9 % und Stuttgart mit +2,6 % die Ausreißer darstellten, bewegten sich die Renditeveränderungen in den anderen fünf Metropolen zwischen -0,9 % und +0,4 %.
Gewerbeimmobilien: Preise für Büros und Handelsobjekte ziehen an
Die Zunahme der Gewerbeimmobilienpreise um 2,3 % gegenüber dem Auftaktquartal 2024 beruhte auf positiven Preisentwicklungen sowohl bei Büroimmobilien als auch bei Einzelhandelsimmobilien: Während sich Büros im ersten Quartal 2025 um 2,4 % verteuerten, zogen die Preise für Handelsobjekte um 2,0 % an. Auch beim Preisvergleich mit dem direkten Vorquartal waren die Zuwächse bei Büroobjekten mit 1,1 % etwas höher als bei Einzelhandelsimmobilien mit 0,6 % – aus diesen beiden Wachstumsraten speiste sich die Erhöhung der Gewerbeimmobilienpreise auf Quartalssicht um 1,0 %.
Ähnliche Entwicklungen wiesen Büro- und Handelsobjekte auch bei den Neuvertragsmieten auf: Bei Büros stand ein Anstieg um 3,1 %, bei Handelsimmobilien um 2,3 % – jeweils im Vergleich zum Vorjahresquartal – zu Buche. Auf Quartalssicht betrug das Plus 1,0 % bzw. 0,4 %. Die Renditen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, stiegen bei Büroimmobilien im Jahresvergleich um 0,6 %, bei Einzelhandelsimmobilien um 0,3 %. Im Quartalsvergleich waren mit -0,1 % und -0,2 % erstmals seit 2021 bzw. seit 2019 wieder negative Wachstumsraten bei Büro- und Handelsobjekten festzustellen.
Neue Bundesregierung bei Verbesserung des Wohnungsangebots gefordert
Mit Blick auf den weiteren Verlauf dieses Jahres äußerte sich Tolckmitt differenziert: „Auch wenn wir bei Gewerbeimmobilien jetzt das vierte Quartal in Folge jeweils leichte Zuwächse gesehen haben, können wir noch nicht von einer anhaltenden Aufschwungphase auf dem Gewerbeimmobilienmarkt ausgehen – die wirtschaftliche und die geopolitische Entwicklung sind weiterhin Unsicherheitsfaktoren“, stellte Tolckmitt heraus.
„Zu erwarten sind weiter anziehende Neuvertragsmieten und Wohnimmobilienpreise.“ Jens Tolckmitt
Optimistischer ist er beim Blick auf den Wohnimmobilienmarkt: Die nach wie vor sehr hohe und ungestillte Nachfrage nach Wohnraum wird den Wohnimmobilienmarkt weiter stabilisieren. Zu erwarten sind weiter anziehende Neuvertragsmieten und Preise sowohl für Mehrfamilienhäuser als auch für selbst genutztes Wohneigentum.“ Der Nachfrageüberhang im Wohnungsmarkt wird sich nur mittelfristig und nur mit engagierten angebotsorientierten politischen Impulsen für den Wohnungsneubau abmildern lassen, erklärte Tolckmitt.
Daten und weitere Informationen zum vdp-Immobilienpreisindex finden Sie bitte auf unserer Website.
Über den vdp-Immobilienpreisindex
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlicht vierteljährlich auf Basis stattgefundener Transaktionen Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte. Der durch das Analysehaus vdpResearch erstellte Index ist Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Deutschen Bundesbank. Grundlage bilden die von über 700 Kreditinstituten der deutschen Finanzwirtschaft eingelieferten Transaktionsdaten (tatsächlich realisierte Kaufpreise und Mieten) zu ihrem Immobilienfinanzierungsgeschäft.
Die Entwicklung der Teilmärkte sowie sämtliche Indexdaten zu den einzelnen vdp-Immobilienpreisindizes (2003 – 2024) sind in der zugehörigen Publikation dargestellt und als Rohdaten unter www.pfandbrief.de verfügbar. Eine differenzierte Betrachtung der regionalen TOP 7-Wohnungsmärkte inkl. aller Teilsegmente (selbst genutztes Wohneigentum und Mehrfamilienhäuser) ist unter www.vdpresearch.deverfügbar.
vdp, 12.05.2025