Düsseldorf, 24. August 2026 (JPD). Die Stadt Krefeld hat die Eigentümerin eines Nichtwohngrundstücks für das Jahr 2025 zu Unrecht unter Anwendung eines Hebesatzes von 995 Prozent zu einer Grundsteuer von knapp 3.000 Euro herangezogen. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hat den entsprechenden Grundsteuerbescheid aufgehoben und die konkrete Ausgestaltung der differenzierten Hebesätze in Krefeld für rechtswidrig erachtet (Az. 5 K 3134/25).
Die 5. Kammer bestätigte damit ihre bereits in einem früheren Verfahren vertretene Rechtsauffassung. Grundsätzlich dürfe das Land Nordrhein-Westfalen differenzierende Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke ermöglichen, um Gemeinwohlbelange wie die Stabilisierung von Wohnnebenkosten zu verfolgen.
Die konkrete Ausgestaltung in Krefeld verstoße jedoch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. Die Stadt erhebt für Wohngrundstücke einen Hebesatz von 506 Prozent, für Nichtwohngrundstücke dagegen 995 Prozent.
Nach Auffassung des Gerichts hat die Stadt den Kreis der durch die Stabilisierung von Wohnnebenkosten begünstigten Grundstücke nicht sachgerecht abgegrenzt. Die Regelung berücksichtige nicht ausreichend, dass auch sogenannte Nichtwohngrundstücke teilweise in erheblichem Umfang zu Wohnzwecken genutzt werden können. Bei gemischt genutzten Grundstücken könne der Wohnanteil bis zu 80 Prozent betragen.
Diese tatsächliche Wohnnutzung werde durch die pauschale Einordnung als Nichtwohngrundstück nicht berücksichtigt. Angesichts einer Differenz zwischen den Hebesätzen von 96,64 Prozent lasse sich die Ungleichbehandlung auch nicht mehr mit der im Steuerrecht grundsätzlich zulässigen Pauschalierung und Typisierung rechtfertigen.
Wegen des Zusammenhangs der beiden Hebesätze innerhalb des Regelungssystems hielt das Gericht sowohl die Festsetzung für Wohngrundstücke als auch diejenige für Nichtwohngrundstücke in der Krefelder Satzung für rechtswidrig und unwirksam.
Gegenstand des Verfahrens war allerdings ausschließlich der konkrete Grundsteuerbescheid. Die Grundsteuersatzung der Stadt Krefeld selbst wurde durch das Urteil nicht aufgehoben. Eine solche Entscheidung wäre allenfalls im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens vor dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen möglich.
Die Entscheidung erging mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung. Gegen das Urteil kann ein Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt werden, über den das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen entscheidet.
Bereits gegen ein Urteil des Verwaltungsgerichts Düsseldorf vom 10. März 2026 zu den differenzierten Hebesätzen der Stadt Hilden ist inzwischen ein Berufungsverfahren beim Oberverwaltungsgericht anhängig.
Aktenzeichen: Verwaltungsgericht Düsseldorf, 5 K 3134/25
