Karlsruhe, 21. Mai 2026 (JPD) Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die Vorschrift des § 556c BGB zur Umlage von Wärmelieferungskosten als Betriebskosten nicht auf Fälle anwendbar ist, in denen Vermieter die Wärmeversorgung von zuvor durch Mieter betriebenen Einzelöfen auf eine gewerbliche Wärmelieferung umstellen. Eine entsprechende Anwendung komme ebenfalls nicht in Betracht, da es an einer planwidrigen Regelungslücke fehle.
Den Verfahren lagen Mietstreitigkeiten aus Berlin zugrunde. Die Klägerin verlangte von den Beklagten die Übernahme von Nachforderungen für Wärmelieferungskosten nach der Umstellung der Versorgung auf ein zentrales Contracting-System. Die Mietverträge aus den Jahren 1971 und 2010 enthielten keine Regelung zur Umlage solcher Kosten. Bis 2015 wurden die Wohnungen mit von den Mietern selbst betriebenen elektrischen Einzelheizungen und Warmwassergeräten versorgt.
Die Vermieterin hatte 2013 einen Vertrag über ein Wärmecontracting geschlossen, wonach eine Wärmelieferantin eine zentrale Heizungsanlage errichtete und betreibt. Nach Anschluss der Gebäude im Jahr 2015 verlangte die Hausverwaltung monatliche Vorauszahlungen für Heizkosten. In den Folgejahren machte die Klägerin Nachforderungen geltend, die sämtliche Kosten der Wärmelieferung einschließlich Contractingkosten umfassten.
Grenzen der ergänzenden Vertragsauslegung bei Wärmelieferkosten
Der BGH hob in beiden Verfahren die Entscheidungen der Vorinstanz teilweise auf und verwies die Sachen zur erneuten Verhandlung zurück. Das Berufungsgericht habe § 556c BGB zwar zutreffend als weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar eingeordnet. Die Vorschrift setze voraus, dass bereits eine Betriebskostenumlage im Mietverhältnis vereinbart gewesen sei, was hier nicht der Fall war.
Auch eine ergänzende Vertragsauslegung lehnte der Senat im Ergebnis ab. Zwar fehle eine ausdrückliche Vereinbarung zur Umlage der Wärmelieferkosten. Jedoch spreche vieles dafür, dass die Parteien nach der Umstellung zumindest stillschweigend die Zahlung derjenigen Kosten akzeptiert hätten, die bei einer Eigenversorgung durch den Vermieter nach der Heizkostenverordnung angefallen wären. Ob darüber hinaus eine wirksame Vereinbarung zur vollständigen Umlage der Wärmelieferkosten zustande gekommen sei, könne nicht abschließend beurteilt werden und bedürfe weiterer Feststellungen.
Der BGH präzisierte damit die Voraussetzungen für die Umlage von Wärmelieferungskosten im Mietrecht und stellte zugleich klar, dass § 556c BGB nicht auf sämtliche Umstellungsfälle im Bereich der Wärmeversorgung übertragbar ist. Die Entscheidung erging am 20. Mai 2026 unter den Aktenzeichen VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25.
