München, 16. Oktober 2025 (JPD) – Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 12. August 2025 (Az. IX R 23/24) seine Rechtsprechung zur steuerlichen Behandlung von Ferienwohnungen präzisiert. Danach können Verluste aus der Vermietung steuerlich anerkannt werden, wenn die Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird – vorausgesetzt, die ortsübliche Vermietungszeit wird über mehrere Jahre nicht erheblich unterschritten.
BFH konkretisiert steuerliche Behandlung von Ferienwohnungen
Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Steuerpflichtige eine Ferienwohnung in einem bekannten Tourismusort vermietet und über mehrere Jahre hinweg Verluste erzielt. Das Finanzamt erkannte die Verluste nur teilweise an und legte die 25-Prozent-Grenze zur Prüfung der ortsüblichen Vermietungszeit für jedes Jahr einzeln zugrunde. Das Finanzgericht bestätigte diese Vorgehensweise.
Der Bundesfinanzhof hob die Entscheidung auf und verwies das Verfahren zurück. Für die Beurteilung, ob die ortsübliche Vermietungszeit „erheblich unterschritten“ wird, sei nicht das einzelne Jahr maßgeblich, sondern ein zusammenhängender Zeitraum von drei bis fünf Jahren. Nur wenn die tatsächliche Vermietung in diesem Gesamtzeitraum die ortsübliche Vermietungszeit um mindestens 25 Prozent unterschreitet, entfällt die steuerliche Anerkennung der Verluste.
Entscheidung stärkt Rechtssicherheit für Vermieter
Mit dem Urteil bekräftigte der BFH seine bisherige Linie zur Abgrenzung zwischen privater und einkunftsrelevanter Vermietung von Ferienwohnungen. Die Entscheidung schafft Rechtssicherheit für Eigentümer, die ihre Ferienimmobilien dauerhaft am Markt anbieten, aber aufgrund saisonaler Schwankungen oder regionaler Besonderheiten zeitweise Leerstände hinnehmen müssen. Das Finanzgericht muss nun die tatsächliche Auslastung über den relevanten Mehrjahreszeitraum neu bewerten.