Frankenthal, 30. Oktober 2025 (JPD) – Wer beim Immobilienkauf über den tatsächlichen Zustand des Hauses getäuscht wird, kann den Kaufvertrag auch trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss rückgängig machen. Das hat das Landgericht Frankenthal (Pfalz) entschieden. Nach Auffassung der Richter liegt eine arglistige Täuschung vor, wenn der Verkäufer wesentliche Mängel oder fehlende Baugenehmigungen verschweigt – selbst dann, wenn der Vertrag die Haftung für Sachmängel ausschließt (Az. 6 O 259/24).
Hauskauf trotz Haftungsausschluss anfechtbar bei arglistiger Täuschung
Im konkreten Fall hatte eine Käuferin ein Haus in Neustadt an der Weinstraße für mehr als 600.000 Euro erworben. Das Objekt war laut Maklerexposé „liebevoll kernsaniert“. Kurz nach dem Kauf stellte sich jedoch heraus, dass für eine Terrasse und eine Außentreppe keine Baugenehmigung vorlag. Zudem beanstandete ein Elektriker, die Elektroinstallation sei veraltet und entspreche nicht dem beschriebenen Zustand einer Kernsanierung.
Die Verkäuferin hatte bereits vor Vertragsabschluss mit der Stadtverwaltung über die fehlende Genehmigung gesprochen, dies aber nicht offengelegt. Nach dem Eigentumsübergang forderte die Stadt die Käuferin auf, die unzulässigen Bauteile zu entfernen. Daraufhin erklärte die Käuferin die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und verlangte die Rückabwicklung des Kaufvertrags.
Gericht: Verkäuferin muss sich Täuschung zurechnen lassen
Das Landgericht gab der Käuferin Recht. Die Verkäuferin habe den tatsächlichen Zustand des Hauses bewusst verschleiert. Das Maklerexposé sei als öffentliche Erklärung der Verkäuferin zu werten, und die Beschreibung als „kernsaniert“ habe eine wesentliche Bedeutung für die Kaufentscheidung gehabt. Eine Kernsanierung bedeute nach allgemeinem Sprachverständnis, dass das Gebäude technisch und baulich nahezu neuwertig sei – was hier nicht zutraf.
Da die Verkäuferin selbst die Sanierungsarbeiten veranlasst hatte, habe sie um die Mängel und die fehlende Genehmigung gewusst. Der vereinbarte Haftungsausschluss greife in diesem Fall nicht, weil er bei arglistigem Verhalten unwirksam ist. Die Käuferin könne daher den Kaufpreis zurückfordern und das Haus zurückgeben.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig; gegen die Entscheidung wurde Berufung beim Pfälzischen Oberlandesgericht eingelegt.