Karlsruhe, 24. April 2026 (JPD) Der Bundesgerichtshof hat die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bei der Sanierung von Balkonen gestärkt. Der V. Zivilsenat entschied, dass die GdWE auch dann über eine Balkonsanierung beschließen darf und gegebenenfalls sogar muss, wenn die Teilungserklärung einzelne Wohnungseigentümer zur Instandhaltung verpflichtet. Damit änderte das Gericht die Entscheidungen der Vorinstanzen und gab der Klage eines Eigentümers in vollem Umfang statt.
Beschlusskompetenz der GdWE trotz individueller Instandhaltungspflichten
Ausgangspunkt des Verfahrens war ein Sanierungsbedarf an mehreren Balkonen eines Wohngebäudes. Nach der Teilungserklärung sollten die jeweiligen Eigentümer für Instandhaltung und Instandsetzung ihrer Balkone selbst aufkommen. Eine Eigentümerversammlung konnte sich jedoch auf keine der von einem Sachverständigen vorgeschlagenen Varianten einigen, sodass sämtliche Beschlüsse scheiterten.
Der Kläger wandte sich gegen diese sogenannten Negativbeschlüsse und verlangte die gerichtliche Ersetzung eines Sanierungsbeschlusses. Während die Vorinstanzen die Klage abgewiesen hatten, hob der Bundesgerichtshof diese Entscheidungen auf und stellte die Ungültigkeit der Beschlüsse fest. Zugleich ersetzte er einen Grundlagenbeschluss zur Sanierung der Balkone durch die GdWE.
Der Senat stellte klar, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich der GdWE obliegt und dazu die ordnungsmäßige Erhaltung gehört. Zwar könne die Erhaltungslast durch Vereinbarung auf einzelne Eigentümer übertragen werden, dies entbinde die GdWE jedoch nicht vollständig von ihrer Verantwortung. Insbesondere bleibe sie für Verkehrssicherung und baulichen Zustand der Gesamtanlage verantwortlich und müsse entsprechende Maßnahmen sicherstellen können.
Auch wirtschaftliche und praktische Gründe sprechen nach Auffassung des Gerichts für diese Zuständigkeit. Die GdWE verfüge regelmäßig über die besseren Möglichkeiten zur Koordination von Sanierungsmaßnahmen, während einzelne Eigentümer häufig überfordert wären. Zudem bestehe ein gemeinsames Interesse am Erhalt des Immobilienwerts sowie an der Vermeidung von Haftungsrisiken.
Besteht zwingender Sanierungsbedarf, könne die GdWE zum Tätigwerden verpflichtet sein. Dies gelte insbesondere bei mehreren betroffenen Balkonen oder drohenden Gefahren für Personen oder Sachwerte. In solchen Fällen seien die Anforderungen an ein Tätigwerden der Gemeinschaft gering.
Im konkreten Fall sah der Bundesgerichtshof einen solchen zwingenden Bedarf als gegeben an. Die Vielzahl betroffener Balkone erfordere ein koordiniertes Vorgehen der GdWE. Der Gerichtshof ersetzte daher einen Beschluss, der die Sanierung dem Grunde nach durch die Gemeinschaft vorsieht, während die konkrete Ausführungsvariante weiterhin der Entscheidung der Eigentümer bleibt.
Die Ablehnung sämtlicher Sanierungsvarianten entsprach nach Auffassung des Gerichts nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, da der grundlegende Sanierungsbedarf feststand und andernfalls eine fortdauernde Sperrung von Flächen geduldet würde.
