München, 16. Dezember 2025 (JPD) – Die Bayerische Staatsregierung hat eine Neufassung der Mieterschutzverordnung beschlossen. Sie tritt zum 1. Januar 2026 in Kraft und weitet die Mietpreisbremse auf 285 Städte und Gemeinden aus. Damit steigt die Zahl der betroffenen Kommunen deutlich gegenüber der bislang geltenden Verordnung, die Ende 2025 ausläuft. Grundlage ist eine vom Bundesgesetzgeber verlängerte Ermächtigung zur Anwendung der Mietpreisbremse bis Ende 2029.
Künftig fallen rund 14 Prozent aller bayerischen Gemeinden unter die Mieterschutzverordnung. Die Ausweitung betrifft insbesondere den Großraum München sowie das Bayerische Oberland. Ziel ist es, die Belastung durch steigende Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu begrenzen und den Zugang zu Wohnraum für Haushalte mit mittleren Einkommen zu sichern.
Gutachten bestätigt angespannten Wohnungsmarkt in 285 Gemeinden
Die neue Verordnung stützt sich auf ein aktualisiertes Gutachten eines externen Sachverständigeninstituts. In einem zweistufigen Verfahren wurden zunächst alle bayerischen Städte und Gemeinden auf Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarkts untersucht. Anschließend erhielten die Kommunen Gelegenheit zur Stellungnahme, deren Ergebnisse in die abschließende Bewertung einflossen.
Im Ergebnis identifizierte das Institut 285 Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt im mietrechtlichen Sinn. Gegenüber der bisherigen Regelung wurden 100 Kommunen neu aufgenommen, während 23 Gemeinden nicht mehr erfasst sind. Die Landesregierung folgt damit der gutachterlichen Empfehlung.
Mietrechtliche Folgen und weiterer Reformbedarf
In den ausgewiesenen Gebieten gelten weiterhin zentrale mietrechtliche Schutzinstrumente. Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zudem ist die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf 15 Prozent abgesenkt, und die Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Wohnungseigentum beträgt zehn Jahre.
Die Staatsregierung verweist zugleich auf weitergehenden Handlungsbedarf. Neben dem Ausbau des Wohnungsangebots sollen auch bundesrechtliche Regelungen, insbesondere zur Bekämpfung von Mietwucher, verschärft werden. Eine entsprechende Initiative des Freistaats wurde 2025 in den Bundestag eingebracht; auf Bundesebene befasst sich derzeit eine Expertenkommission mit einer Reform des einschlägigen Straftatbestands.