Karlsruhe, 28. Januar 2026 (JPD) – Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die gewinnbringende Untervermietung von Wohnraum ohne Zustimmung des Vermieters rechtlich begrenzt. Mieter haben kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 BGB, wenn sie durch die Untervermietung Einnahmen erzielen, die über die Deckung ihrer eigenen wohnungsbezogenen Kosten hinausgehen. Eine solche Praxis kann eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, entschied der VIII. Zivilsenat in einem Urteil vom 28. Januar (Az. VIII ZR 228/23).
Damit wies der BGH die Revision eines Berliner Mieters zurück, der seine Wohnung während eines Auslandsaufenthalts ohne Erlaubnis untervermietet hatte. Das zuvor ergangene Räumungsurteil ist damit rechtskräftig. Nach Auffassung des Gerichts verletzte der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich, weil er die Wohnung eigenmächtig und mit Gewinnerzielungsabsicht an Dritte überließ.
BGH konkretisiert Grenzen der Untervermietung nach § 553 BGB
Der Beklagte war seit 2009 Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin mit einer Nettokaltmiete von 460 Euro monatlich. Ab Anfang 2020 vermietete er die Wohnung ohne Genehmigung der Vermieterin an zwei Untermieter weiter. Dafür verlangte er 962 Euro nettokalt zuzüglich Betriebs- und Heizkosten, insgesamt rund 1.100 Euro pro Monat. Nach einer erfolglosen Abmahnung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis im Februar 2022 ordentlich.
Während das Amtsgericht Charlottenburg die Räumungsklage zunächst abgewiesen hatte, gab das Landgericht Berlin der Vermieterin statt. Der BGH bestätigte nun diese Entscheidung. Die Kündigung sei wirksam, weil der Mieter durch die unerlaubte Untervermietung seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft verletzt habe (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB habe nicht bestanden.
Nach der Auslegung des Senats dient die Vorschrift des § 553 BGB dazu, dem Mieter bei veränderten Lebensumständen den Erhalt der Wohnung zu ermöglichen, etwa zur Reduzierung eigener Kosten. Sie eröffne jedoch kein Recht, Wohnraum als Geschäftsmodell zu nutzen. Ein berechtigtes Interesse liege nur vor, wenn die Untervermietung der Entlastung des Mieters diene, nicht aber der Erzielung eines darüber hinausgehenden Gewinns.
Gewinnerzielung rechtfertigt keine Untervermietung
Der BGH stellte klar, dass das Verständnis des berechtigten Interesses einen Ausgleich zwischen den durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Positionen von Vermietern und Mietern erfordert. Die Rechtsposition des Mieters reiche nicht so weit, ihm eine gewinnorientierte Nutzung fremden Eigentums zu gestatten. Einnahmen aus der Untervermietung dürften lediglich die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen ausgleichen, nicht aber überschreiten.
Im konkreten Fall hatte der Mieter nach den Feststellungen des Berufungsgerichts einen Überschuss erzielt. Damit fehlte es bereits an einem berechtigten Interesse. Ob zusätzlich die Höhe der Untermiete gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) verstoßen hätte, musste der Senat deshalb nicht mehr entscheiden.
Der BGH betonte zugleich, dass bei der Bewertung der Gewinnerzielung nur solche Leistungen des Mieters zu berücksichtigen seien, die tatsächlich einen Mehrwert ausgleichen könnten, etwa Möbelüberlassung. Solche ausgleichenden Leistungen habe das Berufungsgericht hier jedoch nicht festgestellt.
Bedeutung für Kündigung und Mietpreisbremse
Mit der Entscheidung stärkt der BGH die Position von Vermietern gegenüber missbräuchlicher Untervermietung. Wird Wohnraum ohne Erlaubnis und mit Gewinnerzielungsabsicht überlassen, kann dies eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Zugleich trägt die Rechtsprechung nach Auffassung des Senats dem Schutz von Untermietern Rechnung, indem sie überhöhte Untermieten nicht privilegiert.
Auch Interessenverbände sehen in dem Urteil eine Klarstellung. Haus & Grund Deutschland erklärte, Untervermietung dürfe kein Geschäftsmodell sein. Nach Auffassung des Verbandes sei es Vermietern nicht zuzumuten, dass Mieter Wohnungen ohne Zustimmung weitervermieten und dabei deutlich höhere Mieten erzielen als selbst geschuldet.
Für die Praxis des Wohnraummietrechts bedeutet das Urteil, dass Mieter zwar weiterhin einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung haben können, dieser aber dort endet, wo aus der bloßen Kostendeckung ein wirtschaftlicher Gewinn wird. Die Entscheidung schafft damit Leitlinien für die Abgrenzung zulässiger Untervermietung von missbräuchlicher Nutzung in angespannten Wohnungsmärkten.
